Welche Nebenkosten sind in der Schweiz umlagefähig?
Die komplette Liste
Umlagefähige Nebenkosten sind alle Betriebskosten, die laut Schweizer Mietrecht dem Mieter weiterverrechnet werden dürfen, sofern sie im Mietvertrag explizit und detailliert aufgeführt sind. Kosten für den Gebäudeunterhalt oder die Verwaltung dürfen in der Regel nicht auf den Mieter überwälzt werden.
Auf einen Blick
| Umlagefähig | Heizung, Wasser, Hauswartung, Allgemeinstrom |
| Nicht Umlagefähig | Reparaturen, Verwaltungskosten, Steuern |
| Voraussetzung | Muss zwingend im Mietvertrag stehen (OR Art. 257a) |
| Abrechnungsperiode | In der Regel jährlich |
Schweizer Recht:Gemäss OR Art. 257a darf der Vermieter nur tatsächliche Aufwendungen verrechnen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Pauschale Formulierungen wie “sämtliche Betriebskosten” sind ungültig.
Die offizielle Liste
Was ist umlagefähig — und was nicht?
| Kostenart | Umlagefähig? | Wichtiger Hinweis (Schweiz) |
|---|---|---|
| Heizkosten (Öl, Gas, Fernwärme) | Ja | Nur Energiekosten und Service. Keine Reparaturen am Brenner. |
| Wasser / Abwasser | Ja | Kalt- und Warmwasser sowie Grundgebühren der Gemeinde. |
| Hauswartung | Ja | Lohn und Sozialleistungen. Keine Reparaturarbeiten des Hauswarts. |
| Allgemeinstrom | Ja | Strom für Treppenhaus, Lift, Waschküche, Aussenbeleuchtung. |
| Liftkosten | Ja | Strom und periodischer Servicevertrag. Keine Grossreparaturen. |
| Gartenpflege | Ja | Rasenmähen, Schneeräumen. Keine Neuanpflanzungen. |
| Kehrichtgebühren | Ja | Gemeindliche Abfallgebühren sind umlagefähig. |
| Verwaltungskosten | Nein | Honorar der Liegenschaftsverwaltung trägt der Eigentümer. |
| Reparaturen / Unterhalt | Nein | Mängelbehebung und Gebäudeunterhalt sind Sache des Vermieters. |
| Versicherungen / Steuern | Nein | Gebäudeversicherungen und Liegenschaftssteuern nicht umlagefähig. |
Wie funktioniert die Verrechnung?
Die Grenze zwischen erlaubt und nicht erlaubt
Die Verrechnung von umlagefähigen Nebenkosten erfordert Präzision. Selbst wenn eine Kostenart (wie die Hauswartung) grundsätzlich erlaubt ist, darf der Vermieter nur den Anteil verrechnen, der der reinen Pflege dient.
Beispiel Hauswartung: Wenn der Hauswart 80% seiner Zeit putzt und 20% seiner Zeit Reparaturen ausführt, dürfen nur 80% seines Lohns als Nebenkosten abgerechnet werden. Die Reparaturzeit ist Gebäudeunterhalt — nicht umlagefähig.
| Beispiel: Heizkosten | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten Heizung / Jahr | CHF 4'800 |
| Anzahl Wohnungen (gleiche Fläche) | 4 |
| Anteil pro Wohnung / Jahr | CHF 1'200 |
In der Praxis wird oft nach Wohnfläche (m²) oder Verbrauch verteilt — nicht immer gleich.
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Häufige Fragen
Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?▼
Nein. In der Schweiz sind Verwaltungskosten und das Honorar für die Liegenschaftsverwaltung grundsätzlich nicht umlagefähig. Diese Kosten muss der Eigentümer aus den Nettomieteinnahmen decken.
Sind Reparaturen umlagefähig?▼
Nein. Reparaturen, Ersatzbeschaffungen und der allgemeine Gebäudeunterhalt sind Sache des Vermieters und dürfen nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Was gilt bei Leerstand?▼
Bei leeren Wohnungen trägt der Eigentümer die anfallenden Nebenkosten für diese Einheiten selbst. Sie dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter überwälzt werden.
Sind Heizkosten umlagefähig?▼
Ja. Heizkosten (Öl, Gas, Fernwärme) sind umlagefähig, sofern sie im Mietvertrag aufgeführt sind. Reparaturen an der Heizungsanlage sind jedoch nicht umlagefähig.
Darf der Vermieter Kosten verrechnen, die nicht im Vertrag stehen?▼
Nein. Kosten, die nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, sind in der Nettomiete inbegriffen und können nicht nachträglich als Nebenkosten abgerechnet werden.
Verwandte Begriffe
Akonto
Vorauszahlung auf die zu erwartenden Nebenkosten, die jährlich exakt abgerechnet wird.
Verteilerschlüssel
Die Methode, nach der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter aufgeteilt werden (z.B. nach m²).
Umlagefähig
Kosten, die laut Schweizer Mietrecht dem Mieter weiterverrechnet werden dürfen.
Nebenkostenabrechnung
Die jährliche Aufstellung aller umlagefähigen Betriebskosten, die der Vermieter dem Mieter zustellen muss.