Nebenkosten bei Leerstand: Wer zahlt?
Bei leerstehenden Wohnungen trägt der Eigentümer den entsprechenden Anteil der Nebenkosten. Diese Kosten dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter überwälzt werden. Der Leerstandsanteil entspricht dem Verhältnis der leerstehenden Fläche zur Gesamtfläche der Liegenschaft.
Auf einen Blick
| Wer zahlt bei Leerstand? | Der Eigentümer / Vermieter |
| Darf auf Mieter überwälzt werden? | Nein |
| Betrifft | Alle umlagefähigen Nebenkosten |
| Rechtsgrundlage | OR Art. 257a (Schweiz) |
Häufiger Fehler: Vermieter teilen die Gesamtnebenkosten durch die Anzahl der besetzten Wohnungen — das ist falsch. Der Verteilerschlüssel muss die Gesamtfläche (inkl. Leerstand) als Basis verwenden.
Wer zahlt was bei Leerstand?
| Kostenart | Bei Leerstand: Wer zahlt? | Begründung |
|---|---|---|
| Heizkosten (leere Wohnung) | Eigentümer | Kein Mieter — kein Verbrauch zurechenbar |
| Hauswartung (Anteil leere Wohnung) | Eigentümer | Kosten entstehen durch Eigentümer-Entscheid |
| Allgemeinstrom (Anteil) | Eigentümer | Anteil der leeren Wohnung nicht umlegbar |
| Wasser (Grundgebühr Anteil) | Eigentümer | Verbrauch entfällt, Grundgebühr trägt Eigentümer |
Berechnungsbeispiel
| Einheit | Fläche (m²) | Status | Anteil Nebenkosten |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 80 | Vermietet | CHF 2'000 |
| Wohnung 2 | 60 | Vermietet | CHF 1'500 |
| Wohnung 3 | 60 | Leerstand | CHF 1'500 (Eigentümer) |
| Total Nebenkosten | CHF 5'000 | ||
Der Eigentümer trägt CHF 1'500 für die leere Wohnung — nicht die anderen Mieter.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Leerstandskosten auf die anderen Mieter umlegen?▼
Nein. Der Anteil der Nebenkosten, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, darf nicht auf die verbleibenden Mieter überwälzt werden. Der Eigentümer trägt diesen Anteil selbst.
Wie wird der Leerstandsanteil berechnet?▼
Der Leerstandsanteil entspricht dem Verhältnis der leerstehenden Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche. Wenn 25% der Fläche leer steht, trägt der Eigentümer 25% der Gesamtnebenkosten.
Was gilt bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode?▼
Bei einem Mieterwechsel werden die Kosten zeitanteilig aufgeteilt. Der alte Mieter zahlt für die Zeit seiner Nutzung, der neue Mieter für seine Zeit. Die Leerstandszeit zwischen den Mietverhältnissen trägt der Eigentümer.
Gilt das auch für Gewerberäume?▼
Ja, grundsätzlich. Auch bei leerstehenden Gewerberäumen trägt der Eigentümer den entsprechenden Anteil der Betriebskosten.
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