Heizkosten (umlagefähig) Betriebskosten der Heizanlage — Brennstoff, Wartung und Kaminfeger — dürfen auf Mieter umgelegt werden. Reparaturen und Investitionen (z.B. neuer Heizkessel) sind Sache des Vermieters. Grundlage: OR Art. 257a. Der Verteilungsschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein.
| Rechtsgrundlage | OR Art. 257a–257b |
| Typischer Anteil | 30–50 % der Nebenkosten |
| Verteilungsschlüssel | Wohnfläche (m²) oder Verbrauch |
| Abrechnungsperiode | 12 Monate |
Die folgende Tabelle zeigt, welche Heizkostenarten in der Schweiz auf Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht. Die Abgrenzung folgt dem Prinzip: Betriebskosten ja, Investitions- und Unterhaltskosten nein.
| Kostenart | Erlaubt? | Hinweis |
|---|---|---|
| Brennstoff (Heizöl, Gas, Fernwärme) | ✅ Ja | Tatsächlicher Verbrauch |
| Wartung Heizanlage | ✅ Ja | Jährliche Revision |
| Kaminfeger | ✅ Ja | Pflichtleistung |
| Rauchmelder-Kontrolle | ✅ Ja | Betrieb, nicht Kauf |
| Warmwasseraufbereitung | ✅ Ja | Anteilig nach m² |
| Erneuerung Heizkessel | ❌ Nein | Investition, nicht Betrieb |
| Reparatur Heizung | ❌ Nein | Unterhaltspflicht Vermieter |
| Energieberatung | ❌ Nein | Nicht betriebsnotwendig |
Gesamtkosten ermitteln
Alle Brennstoff-, Wartungs- und Kaminfegerrechnungen des Jahres werden summiert.
Verteilungsschlüssel anwenden
Häufigster Schlüssel: Wohnfläche (m²). Beispiel: 3 Wohnungen à 80 m² = 240 m² total. Wohnung A (80 m²) trägt 80/240 = 33.3 % der Heizkosten.
Warmwasser separieren
Warmwasserkosten werden oft separat ausgewiesen und ebenfalls nach m² verteilt.
Akonto verrechnen
Die geleisteten Akonto-Zahlungen werden abgezogen. Der Saldo ergibt die Nachzahlung oder Rückerstattung.
Die Umlagefähigkeit von Heizkosten ist in OR Art. 257a geregelt. Nebenkosten müssen ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt diese Vereinbarung, sind die Heizkosten im Nettomietzins enthalten. Die Abrechnung muss jährlich erfolgen und dem Mieter innert angemessener Frist zugestellt werden.
Mieter haben nach OR Art. 257b das Recht, die Originalbelege einzusehen. Vermieter müssen die Abrechnung auf Verlangen erläutern können.
Nein. Nur die tatsächlichen Betriebskosten (Brennstoff, Wartung, Kaminfeger) dürfen umgelegt werden. Investitionen wie ein neuer Heizkessel oder Reparaturen gehen zulasten des Vermieters.
In der Schweiz ist die Verteilung nach Wohnfläche (m²) am häufigsten. Bei Liegenschaften mit Wärmemessgeräten kann auch nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Der Schlüssel muss im Mietvertrag festgelegt sein.
Ja. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Brennstoffkosten, Wartungskosten und Warmwasserkosten sollten separat ausgewiesen werden, damit Mieter die Positionen prüfen können.
Gestiegene Energiepreise sind kein Fehler des Vermieters. Wenn die Akonto-Zahlungen zu niedrig waren, resultiert eine Nachzahlung. Der Vermieter sollte die Akonto-Zahlungen jährlich anpassen.
Ja. Fernwärme gilt als Betriebskosten und darf vollständig auf die Mieter umgelegt werden, sofern sie im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart ist.
Das könnte Sie auch interessieren
Die Lösung
Kostenklar ist die Software für nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen in der Schweiz. Jede Kostenposition wird automatisch auf Umlagefähigkeit geprüft. Jede Berechnung ist lückenlos dokumentiert — kein Black-Box-System.
Keine Registrierung · Erste Berechnung in 60 Sekunden