Verwaltungskosten (umlagefähig) Nur die Kosten für die Verwaltung der Nebenkosten selbst (Abrechnung erstellen, Zähler ablesen) dürfen auf Mieter umgelegt werden — üblicherweise als Pauschale von 3–5 % der Nebenkosten. Die allgemeine Liegenschaftsverwaltung ist nicht umlagefähig. Grundlage: OR Art. 257a. Die Abgrenzung zwischen Nebenkostenverwaltung und Liegenschaftsverwaltung ist entscheidend.
| Rechtsgrundlage | OR Art. 257a |
| Übliche Pauschale | 3–5 % der Nebenkosten |
| Umlagefähig | Nur Nebenkostenverwaltung |
| Nicht umlagefähig | Liegenschaftsverwaltung |
| Position | Erlaubt? | Hinweis |
|---|---|---|
| Nebenkostenabrechnung erstellen | ✅ Ja | Direkte Betriebskosten-Verwaltung |
| Zählerablesung koordinieren | ✅ Ja | Betriebsnotwendig |
| Hauswart-Administration | ✅ Ja | Betriebskosten-Anteil |
| Mietvertragsverwaltung | ❌ Nein | Liegenschaftsverwaltung |
| Mietersuche / Inserate | ❌ Nein | Liegenschaftsverwaltung |
| Buchhaltung Liegenschaft | ❌ Nein | Liegenschaftsverwaltung |
| Rechtsberatung Mietrecht | ❌ Nein | Liegenschaftsverwaltung |
Gesamtnebenkosten ermitteln
Alle umlagefähigen Betriebskosten summieren (Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung).
Pauschale anwenden
3–5 % der Gesamtnebenkosten als Verwaltungspauschale.
Auf Wohnungen verteilen
Die Pauschale wird nach Wohnfläche (m²) auf die Mieter verteilt.
Nur ein kleiner Teil: Die Kosten für die Verwaltung der Nebenkosten selbst (Abrechnung erstellen, Zähler ablesen) dürfen umgelegt werden. Die allgemeine Liegenschaftsverwaltung (Mietvertrag, Mietersuche) ist Sache des Vermieters.
Als Verwaltungspauschale für die Nebenkostenverwaltung werden in der Praxis 3–5 % der gesamten Nebenkosten akzeptiert. Bei CHF 10 000 Nebenkosten wären das CHF 300–500.
Nebenkostenverwaltung umfasst alles rund um die Betriebskosten: Abrechnung, Zählerablesung, Hauswart-Koordination. Liegenschaftsverwaltung umfasst Mietverträge, Mietersuche und Buchhaltung — diese Kosten trägt der Vermieter.
Nur den Anteil, der auf die Nebenkostenverwaltung entfällt. Eine pauschale Umlage aller Verwaltungskosten ist nicht zulässig.
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