Formvorschrift Nebenkosten Nebenkosten, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind, gelten als im Nettomietzins enthalten. Der Vermieter kann sie nicht separat verrechnen. Grundlage: OR Art. 257a Abs. 1. Eine pauschale Formulierung wie 'Nebenkosten gemäss Abrechnung' genügt nicht. Die Kostenarten müssen bestimmbar sein.
| Rechtsgrundlage | OR Art. 257a Abs. 1 |
| Grundregel | Nicht vereinbart = im Mietzins enthalten |
| Formvorschrift | Ausdrückliche Vereinbarung nötig |
| Konsequenz | Vermieter trägt die Kosten selbst |
OR Art. 257a Abs. 1 legt fest: Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Sie müssen ausdrücklich als solche vereinbart werden. Fehlt diese Vereinbarung, sind sie im Mietzins enthalten.
Das Bundesgericht hat diese Formvorschrift in mehreren Entscheiden bestätigt. Eine nachträgliche Einführung von Nebenkosten ohne Vertragsänderung ist unzulässig.
Wenn Nebenkosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag als separate Kosten vereinbart sind, gelten sie als im Nettomietzins enthalten. Der Vermieter kann sie nicht nachträglich separat verrechnen (OR Art. 257a Abs. 1).
Nein. Eine pauschale Formulierung genügt nicht. Die einzelnen Nebenkostenarten müssen ausdrücklich aufgeführt oder zumindest klar bestimmbar sein.
Nur mit einer Vertragsänderung, die vom Mieter akzeptiert werden muss. Eine einseitige Einführung neuer Nebenkosten ist nicht möglich.
Der Mieter kann die entsprechenden Positionen in der Abrechnung anfechten. Er sollte dies schriftlich tun und auf OR Art. 257a verweisen. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde.
Ja. Auch Akonto-Zahlungen müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt die Vereinbarung, kann der Vermieter keine Akonto-Zahlungen verlangen.
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